一套新交付的二手房的收益分析
今天，有个朋友向小编发来奉化一个新交付不久的小区里的一套二手房挂牌信息，同时说了这么一句话：
考虑所有实际持有成本后
能赚个什么呢……
好奇之下，小编就仔细去算了算账。
最后结论是……
大家自己看下去吧！
NO.1
这套二手房挂在贝壳找房平台上，面积101平方米多点，总共9层中的低楼层。
挂牌价多少呢？
房源时间轴显示，这套房源在今年5月初挂出，当时要价199.5万元。
然后一路降价，降了十几次，目前的要价是152万元，折合单价1.5万元/平方米不到一点点。
房源实景图。图源自贝壳找房平台
小编上宁波市房产交易信息服务网，查了查这套二手房所在楼盘当时的预售信息。
这个楼盘是在2018年底领的第一批次房源的预售证。
当时，所在楼幢也是总共9层、面积也是101平方米多点的房源，只有一楼的，多数备案单价1.3万元/平方米不到点，总价大概132万元。
假设房东就是在2018年底这个楼盘第一次开盘时候买入的这套房子，并且，接下来很快能够以152万元的总价顺利卖掉——还假设这152万元是净得价、房东不用承担交易税费和中介费，表面上看，等于是在两年半多的时间里，房东赚了20万元左右。
但如果房东当时是按揭的，算上月供支出、税费、首付款的机会成本等，最终能赚多少呢？
NO.2
2018年底时候，宁波的房贷利率水平，普遍是基准利率（五年期以上年利率4.9%）上浮5%，即年利率5.145%。
假设这套房子当时总价就是132万元，首付三成多点，按揭取个整数，90万元，纯商贷，20年期，等额本息还款。那么，月供约6000元。
考虑到从签约到结顶可办按揭还有段时间，我们按房东至今就供了两年多点按揭算，月供总支出差不多是15万元。
资料图片。图文无涉
这套房子面积超过90平方米，假设算是房东的首套房，契税按1.5%计，大概2万元。
另外，如果当初房东没有买这套房子，而是把42万元的首付款存余额宝，拿无风险收益，年息3%总有的，两年半多的利息收入差不多有3万元——这也就是首付款的机会成本。
这么一算，房东买房至今的两年半多时间，成本就已经有20万元左右了。
NO.3
所以，就算房东能够在很短时间里，就把这套当初以132万元左右的总价买入的房子，以152万元的净得价成功卖掉，实际上——
也就是赚了个寂寞
算算时间，从今年开始，2018年、2019年奉化楼市大热时候“抢都抢不到”的楼盘们，将陆续交付。奉化二手房市场上类似本文所说的房源，会越来越多。
房东们也许都该算算当年好不容易“抢”到手的房子，现在收益几何了。
当然，前提是能顺利卖掉。
另一边，现在的奉化楼市上，还有大量的新盘在售、待售。而新盘们的销售有多艰难，看看朋友圈里有多少中介在发广告、帮着分销就有数了……
还是此前我们“宁波楼市报道”说了很多次的问题——房东们要想顺利卖掉新交付的房子，得和开发商抢客户去！
回头看，记得在2019年7月底，人民日报微博发过这么一则微评论：
如果你当年也“抢”过房，今天，有什么样的感受？
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采写：宁波晚报记者 曾梅
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